PLAN ENTRE TODOS

Este contenido es exclusivo para nuestros suscriptores.
Luego de dos años de trabajo e intercambios con el sector privado, el gobierno finalmente dio luz verde al Plan Entre Todos, un proyecto que busca la creación de entre 3.500 y 5.000 viviendasnuevas, destinadas a la clase media y media baja uruguaya.

Con el objetivo de “incrementar significativamente la oferta”, así como de “facilitar el acceso a un segmento más amplio de familias” y de “fomentar la construcción” de nuevas soluciones habitacionales, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) terminó la reglamentación del Plan Entre Todos.

El proyecto va en línea con el principal desafío del MVOT de disminuir el déficit habitacional que tiene el país, el cual se estima entre 60.000 y 70.000 viviendas, según cifras de la Cámara de la Construcción uruguaya.

La reglamentación del plan se demoró porque sufrió modificaciones por parte de Presidencia y del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), así como también porque las autoridades del MVOT analizaron junto al sector privado de la construcción los aspectos reglamentarios del nuevo instrumento y su viabilidad económica.

El subsecretario del MVOT, Tabaré Hackenbruch había dicho a El País el pasado 22 de abril que la reglamentación del decreto ya esstaba “casi terminada” y que lo único que restaba definir era cómo se realizaría el traspaso de los terrenos que están en propiedad de organismos públicos hacia los privados encargados de construir las viviendas.

Según la reglamentación del plan -a la que accedió El País- las sociedades que ejecutarán las obras estarán compuestas “por el 100% del aporte de capital privado o financiación privada”, con la posibilidad de obtener una garantía mediante el Sistema Nacional de Garantías (“SiGa Entre Todos”), aportada por el MVOT, así como también por la participación del Ministerio “en un porcentaje menor, a definir según las características del proyecto”. Mientras que cuando se trate de proyectos de ocho unidades o menos, “el aporte mínimo del promotor (privado de construcción) es de 1/5 y el aporte máximo del MVOT es de 4/5”, señala la reglamentación.

Es que según había explicado Hackenbruch, el plan tiene dos particularidades: por un lado, tiene topeado el precio del metro cuadrado (m2) -un aspecto determinante para el negocio de los constructores privados- y por otro lado, ofrece la posibilidad de que las viviendas se comercialicen a través de arrendamientos con opción a compra y subsidios estatales en la cuota.

Los subsidios estatales (con carácter de contribuciones económicas no reembolsables) serán al capital y/o a la cuota que pagarán los beneficiarios y podrá alcanzar hasta un 30% del precio financiado de la vivienda. El plazo mínimo del beneficio será de cinco años y el máximo no podrá exceder los 25 años.

En relación al rol de los promotores privados y del MVOT, la reglamentación establece que los empresarios serán los responsables de “la preparación, gestión y ejecución del proyecto”, así como también serán quienes obtendrán “el beneficio total, producto de la comercialización de las viviendas, menos una tasa de interés que el MVOT retendrá por el capital aportado”.

El documento señala además que “si el promotor se excede del precio tope” fijado por el MVOT, tendrá la obligación de “concluir las obras a su costo” y que es “el único responsable por las patologías de obra que pudieran surgir”.

Por otra parte, la reglamentación establece que el MVOT puede ser “socio inversor, garante o facilitador” de los proyectos, “aportando el marco normativo y subsidios” a las familias destinatarias de las viviendas. “Si correspondiera, se hará un contrato” entre el MVOT y el promotor privado “para la conformación de la sociedad que ejecutará el proyecto”, agrega el documento.

En relación a quiénes podrán participar de este plan, la reglamentación del MVOT indica que podrán aspirar a ser destinatarios, las personas físicas “que acrediten fehacientemente que el 70% del valor de la cuota mensual de la vivienda a la que aspiran, no supera el 25% del total de ingresos” de dicho núcleo familiar.

El subsidio del MVOT se denomina Contribución Económica No Reembolsable (CENR), y según indica la reglamentación, este aporte “se determinará como la diferencia que surja de restarle al valor de la cuota mensual de la vivienda a la que se aspira, el porcentaje del total de ingresos del núcleo familiar”. La CENR “nunca podrá superar el 30% del valor total de la cuota”. El aporte “no será revisable ni revocable y en todos los casos será otorgada por una sola vez”. Además, ninguno de los integrantes del núcleo familiar “podrá beneficiarse de la CENR hasta que haya saldado la totalidad del préstamo correspondiente a la vivienda adquirida o aplique a programas de permutas” del MVOT.

La reglamentación del MVOT establece que las viviendas tendrán un precio de venta tope. Según el documento, dicho precio “podrá incrementarse hasta en un 10%, dependiendo de la localización del proyecto, terminaciones, mejoras de las viviendas, cochera, área mayor que la mínima, parrillero y/u otras características”, a consideración de la Comisión de Evaluación Técnica y Asesoramiento (CETA) del MVOT. Además, la reglamentación dice que si el promotor aporta el 100% del capital, “el precio de la vivienda podrá incrementarse hasta en un 20%”, siendo este el máximo incremento posible por cualquier concepto. Igualmente, “el precio definitivo quedará sujeto a la receptividad del público objetivo”, indicó la reglamentación. Adicionalmente, se definió que “no existen zonas de promoción bajo este decreto”, es decir que las “zonas quedarán limitadas naturalmente por el valor de las viviendas”. En los casos en los que el MVOT aporta capital en el proyecto, la catera liberará los fondos por avance de obra. “Si el promotor aporta un bien inmueble que cubre su cuota parte acordada, el MVOT aportará el resto del dinero hasta terminar la obra”. Mientras que si el promotor no aporta el bien inmueble o su valor es inferior a la cuota parte acordada, el Ministerio “aportará lo que le corresponda hasta el fin del proceso, según el porcentaje pactado”. En el caso de las obras con participación económica del MVOT, la gestión de la obra le corresponde al promotor pero cuando el Ministerio es socio inversor o garante, “controlará el avance, los gastos y supervisará la obra”. Si la obra supera el precio de venta acordado, “será de exclusiva responsabilidad del promotor” pero si el costo resulta menor, ese beneficio será para el promotor menos una tasa que cobra el ministerio.