부부공동명의 VS 단독명의, 주택취득 비교분석!

생산일자	~ 최근 1개월 최근 6개월 1년 3년 5년 전체
검색방법	문서번호 임의어
생산기관	생산기관 선택 ※ 생산기관을 선택하시면 보다 정확하게 문서번호를 확인하실 수 있습니다. 생산기관 국세청 조세심판원 기획재정부 행정자치부 법 원 감사원 전 체 사전답변 질의회신 과세자문 심사청구 전 체 법규국조 법규기본 법규법인 법규부가 법규상증 법규소득 법규양도 법규재산 법규증권 법령해석기본 사전법령국조 사전법령기본 사전법령법인 사전법령부가 사전법령소득 사전법령재산 국세세원관리담당관실 법령법인 법령부가 법령해석과 법인세과 부가가치세과 부동산거래관리과 부동산납세과 상속증여세과 서면국제세원 서면법규과 서면법령국조 서면법령기본 서면법령법인 서면법령부가 서면법령소득 서면법령재산 서면법령해석과 서면법인 서면부가 서면부동산 서면상속증여 서면소득 서면소비 서면원천 서면자본거래 서면전자세원 서면조사 서면징세 소득세과 소비세과 역외소득재산자진신고 원천세과 재산상속 전자세원과 조사기획과 종합부동산세과 징세과 기타 개인 국간소 국세 국업 국이 국직법 국총 법인 부가 서면 서면1팀 서면2팀 서면3팀 서면4팀 서면5팀 서삼 서이 서일 세원정보과 세이 소득 소비 심사1담당관 영업 외인 재산 재삼 재이 재일 재일양도 제도 조법 조사 조일 종합 직세 징세 총괄 기준법령국조 기준법령기본 기준법령법인 기준법령부가 기준법령소득 기준법령재산 법규과 심사 심사경인 심사광주 심사국기 심사근장 심사기본 심사기타 심사대구 심사대전 심사법인 심사부가 심사부산 심사상속 심사상증 심사서울 심사소득 심사양도 심사종부 심사종소 심사중부 심사증여 심사토초 적부 법규국조 법규기본 법규법인 법규부가 법규상증 법규소득 법규양도 법규재산 법규증권 법령해석기본 사전법령국조 사전법령기본 사전법령법인 사전법령부가 사전법령소득 사전법령재산 국세세원관리담당관실 법령법인 법령부가 법령해석과 법인세과 부가가치세과 부동산거래관리과 부동산납세과 상속증여세과 서면국제세원 서면법규과 서면법령국조 서면법령기본 서면법령법인 서면법령부가 서면법령소득 서면법령재산 서면법령해석과 서면법인 서면부가 서면부동산 서면상속증여 서면소득 서면소비 서면원천 서면자본거래 서면전자세원 서면징세 소득세과 소비세과 역외소득재산자진신고 원천세과 재산상속 재산세과 전자세원과 조사기획과 종합부동산세과 징세과 기타(질의회신) 개인 국간소 국세 국업 국이 국직법 국총 법인 부가 서면 서면1팀 서면2팀 서면3팀 서면4팀 서면5팀 서삼 서이 서일 세원정보과 세이 소득 소비 심사1담당관 영업 외인 재산 재삼 재이 재일 재일양도 제도 조법 조사 조일 종합 직세 징세 총괄 기준법령국조 기준법령기본 기준법령법인 기준법령부가 기준법령소득 기준법령재산 법규과 심사 심사경인 심사광주 심사국기 심사근장 심사기본 심사기타 심사대구 심사대전 심사법인 심사부가 심사부산 심사상속 심사상증 심사서울 심사소득 심사양도 심사종부 심사종소 심사중부 심사증여 심사토초 적부 심판청구 국심 조심 행정심판위원회 질의회신 국제조세과 국제조세제도과 국제조세협력과 국조 금융세제과 기획재정부 법인세제과 부가가치세제과 소득세제과 소비세제과 재경부법인 재경부부가 재경부소득 재경부소비 재경부재산 재경부정책 재경부조세 재경부조예 재경부투진 재산세제과 조세법령운용과 조세정책과 조세지출예산과 조세특례제도과 환경에너지세제과 기타 경총 기법 부동산실무기획단 세조 재사간 재사직 지도 재경원법인 재경원부가 재경원소득 재경원소비 재경원재산 재경원조세 재경원징세 재무부간세 재무부법인 재무부부가 재무부소득 재무부소비 재무부은행 재무부재산 재무부재삼 재무부조세 재무부투진 질의회신 심판청구 전 체 도세 도세과 서울세제과 서울시원클릭 세일 세정 세정과 세제 세제과 시군세과 시세 지방세분석과 지방세심사과 지방세운영과 지방세정책과 지방세특례제도과 경기심사 내심 지방세심사 행심 도세 도세과 서울세제과 서울시원클릭 세일 세정 세정과 세제 세제과 시군세과 시세 지방세분석과 지방세심사과 지방세운영과 지방세정책과 지방세특례제도과 경기심사 내심 지방세심사 행심 헌재 대법원 고등법원 하급심 전 체 헌재 대법원 광주고법 대구고법 대전고법 부산고법 서울고법 강릉지원 거창지원 경주지원 고양지원 공주지원 광주지법 군산지법 군산지원 김천지원 김해법원 남원지원 논산지원 대구지법 대전지법 동부지원 마산지원 목포지법 목포지원 밀양지원 부산지법 부천지원 상주지원 서부지법 서부지원 서산지원 서울남부지법 서울동부지법 서울북부지법 서울서부지법 서울중앙지법 서울지법 서울행법 성남지법 성남지원 속초지원 수원지법 순천지원 안동지원 안산지원 안양지원 여주지원 영덕지원 영동지원 영월지원 울산지법 원주지원 의성지원 의정부지법 이천법원 인천지법 전주부 전주지법 정읍지원 제주부 제주지법 제천지원 진주지원 창원지법 천안지원 청주지법 춘천지법 충주지원 통영지원 평택지원 포항지원 해남지원 홍성지원 헌재 대법원 광주고법 대구고법 대전고법 부산고법 서울고법 강릉지원 거창지원 경주지원 고양지원 공주지원 광주지법 군산지법 군산지원 김천지원 김해법원 남원지원 논산지원 대구지법 대전지법 동부지원 마산지원 목포지법 목포지원 밀양지원 부산지법 부천지원 상주지원 서부지법 서부지원 서산지원 서울남부지법 서울동부지법 서울북부지법 서울서부지법 서울중앙지법 서울지법 서울행법 성남지법 성남지원 속초지원 수원지법 순천지원 안동지원 안산지원 안양지원 여주지원 영덕지원 영동지원 영월지원 울산지법 원주지원 의성지원 의정부지법 이천법원 인천지법 전주부 전주지법 정읍지원 제주부 제주지법 제천지원 진주지원 창원지법 천안지원 청주지법 춘천지법 충주지원 통영지원 평택지원 포항지원 해남지원 홍성지원 심사청구 감심 [ 생산기관 ""에서 문서번호 검색을 진행합니다. ]
임 의 어	세목 구분

BY 이환주 2022.03.14

조회 10569 6

음성으로 듣기

대학을 졸업하고, 결혼을 하고, 아이를 낳고, 내 집을 장만하는 것은 우리모두의 꿈이라고 할 수 있습니다. 처음으로 내 집을 장만할 때 고민하는 것이 바로 “누구 명의로 하느냐” 입니다. 단독명의인지 공동명의인지에 따라서 내야 할 세금이 달라지기 때문인데, 오늘은 이 부분에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1. 취득세

부동산을 취득하면 가장 먼저 납부하는 것이 바로 취득세입니다. 세금을 부과하는 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며 신고가액이 없거나 시가표준액보다 적을 경우에는 시가표준액을 기준으로 취득세율을 부과합니다. 취득세율은 주택수와 조정대상지역 여부에 따라 1~12%의 비례세율을 적용합니다. 취득세는 물건별로 과세되기 때문에 단독명의와 공동명의의 차이는 없습니다.

구 분			취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
주택 (유상)	일반 2주택 이하	6억 이하	1%	0.2%	0.1%	1.3%
		6억 초과 9억 이하	1.01%~3%	0.2%	0.101%~0.3%	1.111%~3.5%
		9억 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
	조정 2주택 일반 3주택		8%	0.6%	0.4%	9.0%
	조정 3주택 일반 4주택 법인		12%	1.0%	0.4%	13.4%
증여	일반		3.5%	0.2%	0.3%	4%
증여	주택 (조정, 시가표준액 3억 이상)		12%	1.0%	0.4%	13.4%

2. 재산세

재산세는 취득세와 달리 누진세율을 적용하지만, 이 또한 물건별 과세이기 때문에 부과되는 세금은 명의에 관계없이 동일합니다.

3. 종합부동산세

(1) 종부세 계산구조 및 공제금액

종부세는 일명 ’부자세’라고도 합니다. 단독명의의 경우 공시지가 11억을 넘을 경우에만 납부하는 세금이기 때문입니다. 이런 종부세는 앞서 살펴본 취득세 및 재산세와 달리 인별로 과세합니다. 즉, 부부라 하더라도 각자 보유하고 있는 주택에 대해서 각각 계산하는 구조입니다. 인별로 보유한 토지 또는 주택의 공시가격을 합산하고, 합산한 공시가격에서 일정금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 되고, 여기에 세율을 적용하여 계산합니다.
종합부동산세 ＝ (공시가격 － 공제금액) × 공정시장가액비율 × 세율 이때 일반적으로 주택의 경우 인별로 6억원을 공제해줍니다. 다만, 1세대 1주택인 경우에는 11억원까지 공제를 해 줍니다.

단순히 공제액만 기준으로 본다면, 공동명의가 유리합니다. 단독명의시 11억까지밖에 공제되지 않지만, 부부공동명의라면 각각 6억씩, 총 12억원, 즉 공시지가 12억원까지는 종부세가 없기 때문입니다.

과세대상	공정시장가액비율	과세표준	세율
과세대상	공정시장가액비율	과세표준	일반세율	3주택이상 또는 조정지역 2주택 이상
주택	100%	3억원 이하	0.6%	1.2%
		3억 초과 6억 이하	0.8%	1.6%
		6억 초과 12억원 이하	1.2%	2.2%
		12억 초과 50억원 이하	1.6%	3.6%
		50억 초과 94억원 이하	2.2%	5.0%
		94억원 초과	3.0%	6.0%

(2) 단독명의시 추가세액공제

1세대 1주택 단독명의자의 경우 공제금액 11억 원 외에도 납부하는 세금에서 차감을 해 주는 세액공제 혜택이 추가로 있습니다. 바로, 주택 보유자의 연령과 보유기간에 따른 추가세액공제입니다. 보유 기간에 따라 20~50%, 그리고 나이에 따라 20~40%의 공제율을 동시에 적용받을 수 있고요. 이 두 개를 합친 최대한도는 80%까지 적용될 수 있습니다.
(제6항) 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자
⇨ 만 60세 이상 65세 미만 : 20%
만 65세 이상 70세 미만 : 30%
만 70세 이상 : 40%

(제7항) 1세대 1주택자로서 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자
⇨ 보유기간 5년 이상 10년 미만 : 20%
10년 이상 : 40%
15년 이상 : 50%

(단, 연령에 따른 세액공제와 합하여 최대 80% 한도)

(3) 부부공동명의 특례제도 도입

주택 보유수는 동일함에도 불구하고, 단독명의냐 공동명의냐에 따라 종부세가 달라지는 부분에 대한 문제점이 부각이 되어, 2021년부터는 1주택자에 한하여 부부 공동명의라 하더라도 단독명의자처럼 신청이 가능해져 납세자에게 유리한 쪽으로 선택할 수 있게 법이 개정되었습니다. 이 때 납세의무자는 부부 중 지분율이 큰 자이며, 지분율이 같은 경우에는 선택하여 신청할 수 있습니다. 따라서, 5:5 공동명의라면 나이가 조금이라도 더 많은 사람으로 지정하여야 추가세액공제를 통해 더 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다.

※ 주의 : 부모 자식간 공동명의일 경우에는 위 특례규정 적용이 불가합니다.

(4) 누구명의로 해야할까?

공시지가는 아직까지 시세의 60%수준에서 머물고 있습니다. 시세 18억상당의 아파트라면 단독명의여도 상관이 없다는 것이죠. 하지만, 주택가격이 계속적으로 상승할 수 있는 지역의 주택이면서 고가주택이라면 결국 공동명의가 유리해 질 수밖에 없습니다. 대략 공시가격 13억 정도이면서 세액공제를 70%이상 받을 경우, 그리고 14억 이상이면서 50%이상 추가세액공제를 받을 수 있다면 단독명의로 하는 것이 적어도 종부세 측면에서는 유리할 수 있습니다.

<사례> 공시지가 15억 주택, 추가세액공제 80% 적용 여부에 따른 세액비교 ① 공시지가 15억, 16년 보유(50%) & 66세(30%) 추가세액공제 80% 적용시 ⇨ 단독이 유리

② 공시지가 15억, 추가세액공제 없을 경우 ⇨ 공동이 유리

다만, 앞서 살펴본 것처럼 부부공동명의 특례제도 도입이 되었기 때문에, 추후 양도세까지 고려한다면 부부공동명의로 주택을 구입하는 것이 유리하다고 할 수 있습니다.

4. 양도소득세

양도소득세 측면에서 본다면 공동명의가 단독명의보다 유리하다고 할 수 있습니다. 현재 우리나라 양도소득세는 6~45%의 초과누진세율구조를 적용하고 있습니다. 따라서, 시세차익이 크면 클수록 더 높은 세율을 적용받아 납부해야 하는 세금이 늘어나는 구조가 됩니다. 예를 들어 10억의 양도차익이 발생하였고, 비과세 등 다른 공제는 없다고 가정했을 때, 42%의 세율을 적용받게 되어 양도세가 약 4억 2천만원이 나오게 됩니다. 이 주택을 단독명의가 아닌 부부공동명의로 구입했다면 양도차익이 각 5억이 되어 40%세율을 적용받을 뿐만 아니라, 기본공제 250만원도 각각 적용받게 됩니다. 이렇게 계산하면 부부각자가 내야할 양도세는 약 1억 9천만원, 두 사람의 양도소득세액을 합쳐도 3억 8천만원으로, 공동명의가 단독명의보다 약 4천만원 정도 절세되는 효과를 볼 수 있는 것이죠.

<사례> 양도차익 10억 가정시 단독명의 VS 공동명의 양도세 차이(비과세 및 장특공 고려X)

구 분	단독명의	부부공동명의
구 분	단독명의	남편	배우자
양도차익	1,000,000,000	500,000,000	500,000,000
장기보유특별공제	-	-	-
양도소득금액	1,000,000,000	500,000,000	500,000,000
양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과세표준	997,500,000	497,500,000	497,500,000
양도소득세	383,550,000	173,600,000	173,600,000
지방소득세	38,355,000	17,360,000	17,360,000
세부담 합계	421,905,000	190,960,000	190,960,000
최종 납부세액 비교	421,905,000	381,920,000

5. 상속세

상속세는 피상속인의 사망으로 인하여 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 합산하여 부과합니다. 이런 상속세 또한 인별로 과세하는 구조를 띄고 있고, 10~50%의 초과누진세율을 적용합니다. 따라서 상속세 또한 분산될수록 세금이 줄어드는 효과가 나타납니다. 예를 들어 단독명의로 30억짜리 아파트를 가지고 있었을 경우(공제액은 고려X) 약 10억 4천만원의 산출세액이 나오지만, 5:5 공동명의였다면 산출세액은 각각 4억 4천만원으로 약 1억 6천만원의 절세효과를 볼 수 있습니다. 여기에 일괄공제 5억, 배우자공제(최소 5억에서 30억)까지 활용한다면 세금은 더 줄어들 수 있습니다.

구 분	단독명의	부부공동명의
구 분	단독명의	남편	배우자
상속재산 과세표준	3,000,000,000	1,500,000,000	1,500,000,000
산출세액	1,040,000,000	440,000,000	440,000,000
신고세액공제(3%)	31,200,000	13,200,000	13,200,000
세부담 합계	1,008,800,000	426,800,000	426,800,000
최종 납부세액 비교	1,008,800,000	853,600,000

6. 지금이라도 공동명의로?

배우자에게는 6억원까지는 증여세 없이 증여를 할 수 있습니다. 또한, 증여로 인하여 수증자의 취득가액이 올라가 추후 양도시 절세가 가능하고, 상속세 측면에서도 상속재산 분산을 통한 절세가 가능합니다. 다만, 고가주택의 경우 6억을 넘는 재산을 증여한다면 증여세가 발생할 수 있을 뿐만 아니라, 증여취득에 따른 취득세도 납부해야 합니다. 1세대 1주택자가 증여할 경우에는 4%의 취득세율을 적용하지만, 다주택자의 경우 12%의 증여세율을 적용받게 될 수 있으니, 전체적인 절세효과를 고려하여 의사결정을 하여야 합니다.