최근 부동산가격이 끝을 모르고 오르고 있습니다. 내 집을 갖고 있는 사람은 그나마 안심이지만, 이제 막 취업한 자녀, 결혼을 앞두고 있는 자녀를 둔 부모는 걱정이 많습니다. 자녀들이 직장에서 받는 월급만으로는 내 집을 만들 수 없는 세상이 되었기 때문입니다. 이런 어려운 현실 속에서 자녀들에게 집을 마련해주고 싶은 부모가 합법적인 방법으로 도움을 줄 수 있는 방법이 있을까요?

1. 부모, 자식간 현금거래! 증여일까?

국세청에서는 기본적으로 가족간 금전거래를 증여로 추정합니다. 그럼에도 불구하고 우리는 왜 이런 거래에 관심을 갖고, 계속적으로 하는 걸까요? 자녀가 집을 사려는데 3억이 부족하다고 가정해 보겠습니다. 그럼 3억을 부모가 증여하면 될까요?

그렇지 않습니다. 3억을 증여하면 수증자가 3억에 대한 증여세를 납부해야 합니다. 증여세는 수증자가 납부하여야 하기 때문에, 그 증여세만큼의 추가적인 자금이 더 필요하게 됩니다. 자녀가 안정적인 소득활동을 하고 있다면, 이런 번거로움을 조금은 피해갈 수 있는 방법이 있습니다. 다음의 사례들을 통해서 살펴보도록 하겠습니다.

〈case1〉

이번에 자녀가 결혼을 하게 되어 아파트를 구입하는데, 은행대출과 받은 월급을 모아도 3억 정도 부족합니다. 엄마한테 3억을 빌리면 무슨 문제가 있을까요?

부모와 자식간이라도 돈을 빌리고, 빌려주는 행위를 할 수 있습니다. 다만, 이런 경우 보통 이자를 받지 않는 게 일반적이지요. 그럼 세법적으로 어떤 문제가 발생할까요? 세법에서는 이렇게 이야기하고 있습니다. “타인(특수관계인 포함)으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 받지 않은 이자상당액을 빌린 사람의 증여재산가액으로 본다.“라고 표현하고 있습니다. 이때 이자율은 4.6%이기 때문에 빌린 돈 X 4.6%만큼을 증여받은 것으로 보는 것이죠. 다만, ”이렇게 계산한 금액이 연간 1천만원이 되지 않는다면 이 경우는 증여로 보지 않는다.“라고 표현하고 있습니다. 이를 표로 정리하면 아래와 같습니다.


위 케이스를 예로 들어볼까요? 3억을 부모님으로부터 빌립니다. 그럼 3억 X 4.6% 에 해당하는 13,600,000원을 매년 증여하는 것이 됩니다. 이를 피하려면 어떻게 해야 할까요? 만일 빌려주신 부모님에게 매년 1.6%의 이자를 준다면 어떻게 될까요? 받지 않은 이자상당액을 빌린 사람의 증여재산으로 본다고 했죠?

그럼 이렇게 계산이 됩니다. 3억 X (4.6%-1.6%) = 9백만원!

즉, 증여재산가액이 1천만원이 되지 않기 때문에 증여세 과세대상에서 제외되게 됩니다.

여기에 첨언을 하자면, 차용증까지 만들어 놓는 것입니다. 제 3자와 거래할 때 우리는 돈을 그냥 빌려주지 않죠? 마찬가지로, 부모님과 거래할 때도 차용증을 만들고, 확정일자를 받아 놓으면 이는 사전에 객관적으로 빌린 자금이라는 것을 좀 더 명백하게 하는 증거자료로 쓸 수 있게 되겠죠.

2. 자녀가 부모의 예금을 담보로 대출을 받는다면 증여일까?

〈case2〉

이번에 아파트를 구입하는데, 자금이 3억 정도 부족합니다. 마침 은행에 아버지 명의로 3억 예금이 있는데 아버지 예금을 담보로 제가 대출을 받아도 문제가 없을까요?

부모자식간 거래와 마찬가지로 타인의 재산을 무상담보로 제공받아 금융기관으로부터 금전 등을 차입하는 경우 이 또한 증여세 과세대상이 되어, 아래와 같습니다.


다만, 이 경우도 증여재산가액이 1천만원 미만이면 과세대상에서 제외됩니다.

따라서 2번의 케이스도 3억 X (4.6% - 금융기관 이자율)이 1천만원이 안되게 만들면, 우리는 증여세 이슈에서 벗어날 수 있게 됩니다.

3. 대여금에 대한 이자는 세금이 없을까?

소득을 지급할 때 먼저 일부 소득세를 떼고 지급하는 것을 원천징수라고 합니다.
우리가 금융기관으로부터 이자 또는 배당을 받을 때는 15.4%의 원천징수 후 나머지를 받게 됩니다.

특수관계자간의 금전대차거래는 어떨까요?
세법에서는 개인 간 차용에 따른 대여금을 비영업대금이익이라고 합니다.
이 때는 15.4%가 아닌 27.5% 로 원천징수해야 합니다.

즉, 돈을 빌린 자녀가 이자를 지급할 때 이자금액의 원천징수 27.5%를 떼고 송금해야 하고, 이 원천징수한 세액을 다음달 10일까지 세무서에 신고·납부해야 합니다.

더불어, 이자를 수령한 부모는 대여금 이자를 포함한 금융소득이 연 2천만원을 초과하게 되면 종합소득세 합산과세로 신고해야 합니다.

과거에는 개인 간 금전거래에 있어 이자소득을 과세하는 경우가 많지 않았으나, 최근에는 대선 후보 사례와 같이 이자소득 신고 누락으로 추징되는 경우가 자주 있으므로 주의해야 합니다.

│가족 간 차입금을 통해 자금조달하는 경우 Check List│ ▶ 사전에 차용증 작성 후 확정일자 또는 공증 받아두기 ▶ 법정이자(4.6%)와 실제 지급 이자와의 차이가 연 1천만원을 넘지 않도록 이자율 설정 ▶ 연 2억원 미만이더라도 최소한의 이자는 주고받을 것 ▶ 차입기간은 장기보다는 3~5년 단위로 작성하여 재연장하고, 일부라도 상환하는 거래를 남기는 것이 좋음 ▶ 소득이 없거나 미성년자 자녀에게 대여는 금전대차로 인정하지 않으므로 주의 ▶ 자금조달계획서에 차입으로 신고한 경우에는 원금 상환에 대해 사후관리되므로 주의 ▶ 부모가 대여하는 자금에 대하여도 자금출처조사가 나올 가능성이 있으므로 부모 역시 출처가 명확한 자금을 사용

4. 부모명의 집에 무상으로 거주할 경우 증여일까?

〈case3〉

자녀교육문제로 강남에 거주하기를 희망하는 이하나씨. 마침, 부친명의의 빌라가 한 채 있어 거주하려고 합니다. 이럴 경우에도 증여세를 내야 할까요?

부모소유의 부동산에 자녀가 무상으로 거주하는 경우도 원칙적으로는 증여에 해당합니다. 이를 세법상 ‘부동산 무상사용에 따른 증여이익’이라고 하는데요, 이때 무조건 증여로 보는 것이 아니라, ‘5년간 부동산무상사용이익’이 1억원 이상인 경우에 한해 적용되며, 그 계산식은 아래와 같습니다.


이에 따라 13억 이하의 주택에 자녀가 무상으로 거주하는 경우까지는 증여세 과세대상이 되지 않습니다.

이를 요약해보면 아래와 같습니다.