주택가격이 계속 오르고 정부에서는 이를 막기 위한 정책을 계속 쏟아내고 있습니다. 특히 고가주택에 대한 종합부동산세를 강화하였고, 이에 고가주택을 보유한 개인들은 급격하게 높아진 종합부동산세 때문에 어떻게 대응해야 할지 세무상담이 많이 늘어나고 있습니다.

종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 개인이 소유한 주택 등에 대해 과세되기 때문에 고가주택을 보유하고 있는 개인들은 종합부동산세 절감을 위해 6월 1일 전에 고가주택을 증여, 양도 및 부담부증여를 통한 주택의 이전이 급증하였습니다.

또한 종합부동산세가 배제되는 임대주택 요건을 갖추기 위한 요건을 물어보는 경우도 많아지고 있습니다. 이에 실무에서 가장 많이 언급되는 ‘종합부동산세에서 합산배제되는 임대주택 중 장기일반민간주택 요건’에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

1. 21년 주택에 대한 종합부동산세 개요

2021년에 주택에 대한 종합부동산세 산정은 아래와 같은 흐름으로 계산됩니다.


21년도 종합부동산세를 계산함에 있어서 3주택 이상자 또는 조정대상지역 2주택 이상자 및 법인 보유 주택의 종합부동산 세율이 크게 증가하였고 그 세율표는 아래와 같습니다.


위와 같이 종합부동산세율이 작년에 비해 크게 증가되었습니다. 다주택을 보유한 개인의 경우 종부세 부과 기준일인 6월 1일 전에 ‘자녀 등에게 주택을 증여하는 등 이전’을 통해 종부세를 줄이거나 ‘합산배제 임대주택 등록 등’을 통해 종부세를 줄일 수 있습니다.

2. 합산배제 임대주택 중 장기일반민간(매입)임대주택

주택분 종합부동산세를 계산할 때에 일정요건을 충족하는 임대주택에 대해서는 주택에 대한 종합부동산세를 계산할 때에 과세표준에 합산하지 않도록 하고 있습니다. 이러한 합산배제 임대주택은 종류가 많고 요건이 복잡해서 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

합산배제 임대주택은 종류별로 각각 다른 요건을 요구하고 있으나 공통적으로 과세기준일(6월1일) 현재 주소지 또는 임대주택소재지 관할 지방자치단체 및 세무서에 임대업등록과 주택임대사업자등록을 할 것으로 필요로 합니다.

그리고 아래의 합산배제 임대주택의 요약표를 참고하여 개별 법령, 해설 등을 참고하여 임대주택유형별로 구체적으로 반드시 확인을 해야 합니다.


위 요약표 중 가장 실무적으로 많이 물어보는 ’매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등(8호)‘에 대한 구체적인 요건은 아래와 같습니다.


최근 종합부동산법 및 민간임대주택특별법 등의 잦은 법령의 개정으로 종합부동산세가 배제되는 합산배제임대주택 요건이 매우 복잡해졌습니다. 이에 개별적으로 종합부동산세의 과세기준일인 21년 6월 1일 전에 반드시 관련 내용을 확인하여 종합부동산세 합산배제 여부를 검토를 하는 것이 바람직합니다.